De vastgoedmarkt in Nederland staat voor aanzienlijke uitdagingen. Strengere regelgeving, hoge belastingdruk en beperkingen op het verhuren van onroerend goed hebben het voor investeerders moeilijker gemaakt om winstgevend te blijven. Voor veel Nederlandse vastgoedbeleggers is het daarom nu tijd om over de grens te kijken en te overwegen om internationaal te investeren. In deze blog bespreken we de belangrijkste regelgevingen die de Nederlandse vastgoedmarkt beïnvloeden en waarom investeren in het buitenland een slimme keuze kan zijn. Gebruik de inhoudsopgave om direct naar de onderwerpen te springen die voor jou het meest relevant zijn.
1. Regionale beperkingen op vastgoedsplitsing en kamerverhuur
In Nederland hebben verschillende gemeenten regels ingevoerd die het splitsen van woningen en het verhuren van kamers aan banden leggen. Deze maatregelen zijn bedoeld om overbevolking te voorkomen en de leefbaarheid in woonwijken te waarborgen, maar ze hebben ook aanzienlijke gevolgen voor vastgoedbeleggers.
Vastgoedsplitsing
Voor het opdelen van een pand in meerdere zelfstandige eenheden zijn vaak speciale vergunningen nodig. In bepaalde buurten is het zelfs volledig verboden om een woning te splitsen. Deze regels maken het voor investeerders moeilijk om vastgoedstrategieën te implementeren die gebaseerd zijn op het opdelen van eigendommen om de winst te maximaliseren.
Kamerverhuur
Het verhuren van individuele kamers aan verschillende huurders wordt ook sterk gereguleerd. Gemeenten stellen vaak een maximum aantal huurders per woning vast, en aanvullende vergunningen zijn vaak vereist. Dit maakt het lastiger voor beleggers om een stabiel rendement te behalen, vooral in steden waar de vraag naar huurwoningen hoog is, zoals Amsterdam en Utrecht.
2. Opkoopbescherming
De okoopbescherming is een recente maatregel die is ontworpen om woningen beschikbaar te houden voor particuliere kopers, met name in het betaalbare en middensegment. Voor vastgoedbeleggers brengt deze maatregel echter aanzienlijke beperkingen met zich mee.
Beperkingen voor beleggers
Beleggers worden beperkt in het kopen van betaalbare woningen en woningen uit het middensegment. In veel gevallen kunnen deze woningen niet worden verhuurd en moeten ze door de koper zelf worden bewoond of door een familielid. Dit maakt het voor investeerders moeilijk om woningen op te kopen en te gebruiken als huurvastgoed, wat hun investeringsmogelijkheden in Nederland verder beperkt.
3. Zelfbewoningsplicht: wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?
De zelfbewoningsplicht is een belangrijke maatregel die beleggers dwingt om zelf in hun aangekochte woning te wonen, in plaats van deze te verhuren. Deze regelgeving is in veel Nederlandse gemeenten ingevoerd om woningen beschikbaar te houden voor starters en te voorkomen dat beleggers de markt domineren met huurwoningen.
Regelgevingsdetails per gemeente
De zelfbewoningsplicht verschilt per gemeente, wat betekent dat beleggers goed moeten letten op de specifieke eisen in het gebied waarin ze willen investeren. In Amsterdam bijvoorbeeld, geldt deze verplichting voor woningen met een WOZ-waarde tot €533.000 (vanaf 2023). Dit dekt ongeveer 60% van de woningmarkt in de stad. Voor beleggers betekent dit dat ze mogelijk hun investeringen niet kunnen verhuren, wat hun potentiële rendement aanzienlijk kan beperken.
Duur van de verplichting
De zelfbewoningsplicht is doorgaans van toepassing voor een periode van drie tot vijf jaar, afhankelijk van de gemeentelijke regels. Gedurende deze tijd moet de koper zelf in de woning wonen en is verhuur niet toegestaan. In sommige gevallen kan deze verplichting zelfs permanent zijn, waardoor het voor investeerders bijna onmogelijk wordt om de woning te gebruiken als huurvastgoed. Er zijn uitzonderingen, zoals het verhuren aan directe familieleden of tijdelijke verhuur bij verblijf in het buitenland. Deze uitzonderingen komen echter met strikte regels en beperkingen.
4. Verhoogde vergunningseisen voor verhuurders
In Nederland zijn de eisen voor verhuurvergunningen in veel gemeenten verscherpt, wat betekent dat verhuurders nu aan strengere voorwaarden moeten voldoen. Dit maakt het beheer van vastgoed complexer en kan de operationele kosten verhogen.
Kamerverhuurvergunningen
Voor het verhuren van kamers aan meerdere huurders is in veel gemeenten een speciale vergunning vereist. Dit geldt vooral wanneer het aantal bewoners een bepaalde drempel overschrijdt. Dit soort regelgeving beperkt de flexibiliteit van investeerders die panden willen splitsen om kamers afzonderlijk te verhuren.
Kortverhuurvergunningen
In steden zoals Amsterdam moeten verhuurders een kortverhuurvergunning hebben om hun woning tijdelijk te verhuren via platforms zoals Airbnb. Deze vergunningen zijn gekoppeld aan strikte regels, zoals een maximum aantal huurdagen per jaar. Hierdoor wordt het voor verhuurders lastiger om een stabiel inkomen te genereren uit kortlopende verhuur.
Omzettingsvergunningen
Wanneer een woning van bestemming verandert, bijvoorbeeld van eengezinswoning naar een meergezinswoning of een commerciële ruimte, is vaak een omzettingsvergunning nodig. Hoewel deze regels bedoeld zijn om de balans in de woningmarkt te behouden, kunnen ze investeerders beperken in hun mogelijkheden om vastgoed te herontwikkelen en waarde toe te voegen.
Strengere handhaving en controles
In veel gemeenten wordt streng toegezien op de naleving van vergunningseisen. Verhuurders moeten kunnen aantonen dat ze over de juiste vergunningen beschikken. Gemeenten kunnen controles uitvoeren en bij het ontbreken van de vereiste vergunningen kunnen boetes worden opgelegd. Dit verhoogt de noodzaak voor verhuurders om zorgvuldig met de regelgeving om te gaan.
5. De wet goed verhuurderschap
De wet goed verhuurderschap legt nieuwe verplichtingen op aan verhuurders om ervoor te zorgen dat huurpraktijken eerlijk en respectvol zijn. Deze wet is ingevoerd om huurders te beschermen en hoge standaarden in de Nederlandse huurmarkt te handhaven.
Verplichtingen voor tijdig onderhoud en privacy respecteren
Verhuurders moeten noodzakelijk onderhoud en reparaties op tijd uitvoeren om te garanderen dat de woning veilig en in goede staat blijft. Daarnaast moeten ze de privacy van hun huurders respecteren. Dit betekent dat ze de woning niet kunnen betreden zonder voorafgaande kennisgeving of toestemming, tenzij er sprake is van een noodsituatie.
Transparante communicatie en eerlijke behandeling
Verhuurders moeten helder communiceren met hun huurders over wijzigingen in huurovereenkomsten, onderhoudsschema's en andere belangrijke zaken. Discriminatie of oneerlijke behandeling van huurders is niet toegestaan. Verhuurders zijn verplicht alle huurders gelijk te behandelen, ongeacht hun achtergrond of omstandigheden.
6. Afschaffing van tijdelijke huurcontracten
Met ingang van 1 juli 2024 zullen tijdelijke huurcontracten grotendeels worden afgeschaft. Deze verandering maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd opnieuw de norm in Nederland. Het doel van deze wet is om huurders meer zekerheid te bieden over hun woonsituatie. Voor beleggers betekent dit echter minder flexibiliteit in het beheer van hun vastgoedportefeuille.
Gevolgen voor verhuurders en huurders
De nieuwe wetgeving bepaalt dat verhuurders in de meeste gevallen geen tijdelijke huurcontracten meer mogen aanbieden. Uitzonderingen zijn er wel zoals voor studenten of uitzendkrachten, maar deze zijn beperkt. Voor verhuurders betekent dit dat zij niet langer snel van huurders kunnen wisselen om bijvoorbeeld marktschommelingen op te vangen. Voor huurders biedt deze maatregel meer stabiliteit, aangezien ze niet snel uit hun woning kunnen worden gezet.
Bestaande contracten en uitzonderingen
Tijdelijke huurcontracten die zijn afgesloten vóór 1 juli 2024 blijven geldig tot de overeengekomen einddatum. Bij verlenging van deze contracten moeten ze worden omgezet in contracten voor onbepaalde tijd. Hoewel er nog enkele uitzonderingen zijn, zoals contracten op basis van de Leegstandwet of diplomatieke clausules, zullen de meeste verhuurders zich moeten aanpassen aan deze nieuwe realiteit.
7. De wet betaalbare huur en huurprijsregulering
De wet betaalbare huur is gericht op het betaalbaar houden van huurwoningen door de huurprijsregulering uit te breiden naar een groter deel van de woningmarkt. Dit heeft vooral invloed op woningen in het middensegment, waar huurders nu beter beschermd worden tegen te hoge huren. Voor vastgoedbeleggers kan deze wet echter aanzienlijke gevolgen hebben voor hun huurinkomsten.
Uitbreiding van huurcontroles
De wet breidt de huurprijsregulering die voorheen vooral van toepassing was op sociale huurwoningen uit naar woningen in het middensegment. Dit betekent dat veel woningen die eerder op de vrije markt werden verhuurd nu onderworpen zijn aan huurcontroles. Vanaf 1 juli 2024 geldt het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor alle huurwoningen tot en met 186 punten. De maximale huurprijs die daarbij hoort gaat dan als plafond gelden voor woningen in dit segment.
Verplichte aanpassingen van huurprijzen
Verhuurders worden verplicht de huurprijs van hun woningen aan te passen aan het WWS-huurplafond. Als de huidige huurprijs hoger ligt dan het nieuw berekende maximum, moet deze verlaagd worden. Deze maatregel gaat onmiddellijk in na de invoering van de wet of binnen een bepaalde overgangsperiode, afhankelijk van de omstandigheden van het onroerend goed.
Handhaving en naleving
Gemeenten hebben de bevoegdheid om de naleving van deze wet af te dwingen. Verhuurders zijn verplicht om bewijsstukken te leveren, zoals een puntenberekening, waaruit blijkt dat hun huurprijzen voldoen aan de WWS. Het niet naleven van deze verplichtingen kan leiden tot boetes en juridische gevolgen, wat de risico’s voor investeerders verder vergroot.
Impact op investeerders en de markt
De verplichte huurverlagingen zullen voor veel verhuurders leiden tot een daling van de huurinkomsten. Dit kan ertoe leiden dat vastgoedbeleggingen in de getroffen segmenten minder aantrekkelijk worden. Beleggers moeten rekening houden met een lagere return on investment (ROI) en mogelijk hogere operationele kosten om aan de nieuwe regels te voldoen. Dit zou kunnen resulteren in een verschuiving van investeringen naar andere markten of segmenten die minder gereguleerd zijn.
8. Strengere regels voor leegstand: hogere belastingen op leegstaande panden
Om vastgoedeigenaren te ontmoedigen om woningen leeg te laten staan zijn er strengere regels ingevoerd die hogere belastingen opleggen aan leegstaande panden. Deze maatregelen zijn bedoeld om het efficiënter gebruik van de woningvoorraad te bevorderen en het tekort aan beschikbare woningen tegen te gaan.
Verhoogde belastingdruk
De manier waarop de belastbare waarde van leegstaande panden wordt berekend is aangepast om minder gunstig te zijn voor eigenaren. Dit resulteert in een hogere taxatiewaarde waardoor de belasting stijgt. Deze verhoogde belastingdruk moet eigenaren aansporen om hun vastgoed te verhuren of te verkopen in plaats van het leeg te laten staan.
Afschrikmiddel voor leegstand
Het doel van deze regels is vastgoedeigenaren te ontmoedigen om panden ongebruikt te laten die kunnen bijdragen aan het oplossen van woningtekorten. Door de belastingdruk te verhogen worden eigenaren gestimuleerd om actief een bestemming te vinden voor hun vastgoed of dat nu verhuur of verkoop is.
Toezicht en naleving
Gemeenten zullen het toezicht en de handhaving intensiveren om ervoor te zorgen dat onroerend goed dat als leegstaand moet worden geclassificeerd, correct wordt belast. Eigenaren die niet voldoen aan de regelgeving kunnen boetes verwachten, wat het belang van naleving onderstreept.
9. Verhoogde overdrachtsbelasting: hogere kosten bij aankoop van woningen
De overdrachtsbelasting op de aankoop van onroerend goed is recentelijk verhoogd, wat vooral investeerders zwaar treft. Deze belastingverhoging maakt het duurder om vastgoed te kopen en beïnvloedt de rendementen op investeringen.
Huidige tarieven overdrachtsbelasting (2024)
Vanaf 2024 geldt een verhoogd tarief van 10,4% overdrachtsbelasting voor investeerders en niet-starters. Dit is een stijging van 2.4% ten opzichte van de 8% die eerder van kracht was. Voor starters op de woningmarkt die jonger zijn dan 35 jaar en een woning kopen met een waarde van maximaal €440.000, geldt nog steeds een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Voor eigenaar-bewoners ouder dan 35 jaar of voor woningen die duurder zijn dan €440.000 geldt een lager tarief van 2%.
Impact op investeerders
De hogere overdrachtsbelasting vertaalt zich direct in hogere aanschafkosten voor vastgoedbeleggers. Voor een woning van €500.000 bedraagt de overdrachtsbelasting nu €52.000, een aanzienlijke stijging ten opzichte van €40.000 onder het vorige tarief. Deze kostenverhoging verlaagt direct de return on investment (ROI) voor beleggers en zorgt ervoor dat velen hun investeringsstrategieën aanpassen.
Marktactiviteit en strategische verschuivingen
Door de hogere belastingen kunnen investeerders lagere biedingen uitbrengen om de extra kosten te compenseren, wat mogelijk de vastgoedprijzen onder druk zet. Beleggers zouden ook hun focus kunnen verleggen naar vastgoed met een hogere waarde waar de grotere investeringsschaal de hogere belastingdruk kan rechtvaardigen. Anderen kunnen overwegen te investeren in markten buiten Nederland om de hoge belastingdruk te vermijden.
10. De toenemende complexiteit van investeren in de Nederlandse vastgoedmarkt
De opeenstapeling van nieuwe regels, verhoogde belastingen en striktere vergunningseisen maken het investeren in de Nederlandse vastgoedmarkt steeds ingewikkelder. Deze complexiteit verhoogt niet alleen de kosten, maar ook de administratieve lasten voor beleggers.
Hogere operationele kosten
Elke nieuwe regelgeving brengt extra kosten met zich mee van vergunningaanvragen tot naleving van nieuwe huurregels. Deze kosten drukken op de winstgevendheid van vastgoedbeleggingen en kunnen ervoor zorgen dat sommige beleggers zich volledig terugtrekken uit de markt.
Verminderde winstgevendheid
Met lagere huurinkomsten door huurprijsregulering, hogere belastingen bij aankoop en strengere handhaving van regels, wordt het steeds moeilijker om een aantrekkelijk rendement te behalen in de Nederlandse vastgoedmarkt. Dit kan de aantrekkelijkheid van vastgoedbeleggingen verminderen, vooral voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele en voorspelbare inkomstenstromen.
11. Internationaal investeren als alternatief
Gezien de toenemende uitdagingen op de Nederlandse vastgoedmarkt overwegen veel beleggers om hun horizon te verbreden en te investeren in het buitenland. Internationale markten bieden vaak hogere rendementen en minder strikte regelgeving, waardoor ze aantrekkelijker worden voor Nederlandse investeerders die op zoek zijn naar winstgevende en stabiele vastgoedmogelijkheden.
Gunstiger ondernemers- en investeringsklimaat
Veel buitenlandse markten, zoals de Verenigde Arabische Emiraten, het Verenigd Koninkrijk, en Turkije, hebben een gunstiger ondernemers- en investeringsklimaat vergeleken met Nederland. Dit uit zich in lagere belastingtarieven, soepelere regelgeving, en overheidsinitiatieven die buitenlandse investeringen actief aanmoedigen. Voor investeerders betekent dit niet alleen hogere potentiële rendementen, maar ook een omgeving waarin het eenvoudiger is om hun vastgoedportefeuille uit te breiden zonder de complexe juridische en administratieve obstakels die vaak in Nederland voorkomen.
Emotionele overwegingen en de droom van wonen in het buitenland
Voor sommige investeerders spelen emotionele overwegingen ook een rol bij de beslissing om internationaal te investeren. De stap om te investeren in het buitenland kan verbonden zijn met de lang gekoesterde droom om te emigreren en uiteindelijk zelf in het buitenland te gaan wonen. Dit geldt bijvoorbeeld voor mensen die gefascineerd zijn door de cultuur, het klimaat, of de levensstijl in landen zoals Spanje, Italië of Zuid-Afrika. Door te investeren in vastgoed in deze landen kunnen ze niet alleen hun financiële doelen realiseren, maar ook een toekomst plannen waarin ze hun leven verplaatsen naar een omgeving die hen persoonlijk aanspreekt.
Jin Real Estate: uw partner voor internationale vastgoedinvesteringen
Bij Jin Real Estate begrijpen we de uitdagingen van de Nederlandse vastgoedmarkt en bieden we oplossingen voor beleggers die hun kansen willen vergroten door internationaal te investeren. Wij bieden toegang tot luxe vastgoed in opkomende markten zoals de Verenigde Arabische Emiraten, Londen, Miami, Kaapstad en Turkije.
Ons aanbod
We richten ons op premium en deluxe segmenten van toonaangevende ontwikkelaars. Ons portfolio bestaat uit zorgvuldig geselecteerde projecten die voldoen aan de hoogste kwaliteitsnormen en uitstekende rendementen bieden.
Maatwerk financieringsoplossingen
Om uw internationale investeringen te ondersteunen, bieden wij maatwerk financieringsadvies en werken we samen met financiële instellingen om grensoverschrijdende hypotheken te faciliteren. Wij begeleiden u door het volledige aanvraagproces, zodat u met vertrouwen kunt investeren in buitenlandse markten.
Conclusie: waarom nu het moment is om internationaal te investeren
De Nederlandse vastgoedmarkt wordt steeds complexer door de stapeling van nieuwe regelgeving en belastingen. Voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele en winstgevende investeringen, kan internationaal investeren een aantrekkelijk alternatief zijn. Jin Real Estate biedt u toegang tot hoogwaardige vastgoedmogelijkheden in dynamische internationale markten, ondersteund door deskundig advies en transparante processen.
Bent u klaar om uw investeringshorizon te verbreden? Klik hier om onze wereldwijde vastgoedmogelijkheden te verkennen en ontdek hoe wij u kunnen helpen om uw investeringsdoelen te bereiken.
